作為租戶，您有權獲得安全和體面的住房。這其實是租屋相對於擁有房產的好處之一：房東有責任提供一個安全且實用的居住場所。房東有責任維持出租單位的良好狀態。
如果您的出租單位遇到問題，並且房屋年久失修，導致一部分或全部出租單位無法居住(uninhabitable)，您應該要求房東解決這些問題。最好以書面形式進行溝通，並為自己保留一份溝通副本。（如果您的案件提交給了法官，這將很有用。）當您要求房東進行維修時，讓房東知道您的日程安排以及您何時可以接待維修工人到您的出租單位會很有幫助。
如果您的房東拒絕回應或進行維修，下一步是考慮聯絡當地的住房檢驗辦公室 (local housing inspector’s office)，對任何違規行為 (code violations) 進行財產評估。如果有違規行為，房東將收到通知，如果未在規定時間內完成維修，可能會被罰款。
當您對房東提出投訴時，您還應該提及，如果維修問題沒有解決，那麼您計劃扣留租金(withholding rent payments)。
扣留租金可能會促使房東完成修理工作。另一種可能性是，它會促使您的房東因不付租金而提起驅逐 (eviction) 訴訟。
當您因可居住性 (habitability) 問題而扣留租金時，重要的是要將那扣留的租金存入一個個別的帳戶，且不要用掉。當您因拖欠租金案件出庭時，您可以提出可居住性的問題來為拖欠租金抗辯。法院將為您的案件安排一個可居住性問題的審判，但前提是扣留的租金要想支付給法院，由法院代管，直到您的案件得到解決。
一些遇到可居住性問題或租屋年久失修且房東反應遲緩的租戶寧願搬出，也不願因不付租金而 尋求可居住性抗辯 (pursue a habitability defense)。如果租戶想留在該房產並繼續租賃，則只能扣留租金並提出可居住性問題。寧願搬出的租戶最好尋找新的租房，而不是在法庭上被扣留資金。請記住，如果您扣留租金並隨後搬出，當缺乏可居住性可以作為全部或部分抗辯理由時，房東可能會對您提起民事訴訟，要求您支付拖欠租金的金錢判決。
在您的案件發展到您扣留租金，並提出不付款的可居住性抗辯之前，請確定該租房的問題是嚴重違反規範 (serious code violations) 或存在其他不安全問題，因為法院不會受理對實際上不影響某人在該房產中居住的能力的小問題或外觀問題的投訴。
如需有關可居住性和/或驅逐問題的更多資訊和協助，請聯絡中部澤西法律服務處 (Central Jersey Legal Services 簡稱CJLS)。
CJLS 專為低收入家庭和老年人提供免費民事法律援助。如果您有房東房客糾紛、家庭暴力、社會福利、移民、消費等問題，請撥打732-249-7600。我們有會說中文的工作人員為您服務
