稅務法拍,又稱稅收止贖 ( tax foreclosure) 是什麼意思？
取消抵押品贖回（foreclosure）權是鎮府或市府強制繳納不動產稅的法律程序。如果未在特定日期之前繳納稅款，該鎮或市將獲得財產的合法所有權。
“…in this world, nothing is certain except death and taxes” – Benjamin Franklin
班傑明·富蘭克林曾說過：「…在這個世界上，除了死亡和稅收之外，沒有什麼是確定的」
在新澤西州，如果您不繳納財產稅，您將失去你的房屋。
財產稅由您居住的城市或城鎮收取，並且是根據您的房屋價值計算。您通常每年會收到四次財產稅帳單。
如果您沒繳納財產稅，您的城市或城鎮可以將徵稅權出售給私人投資者，或者可以繼續自行徵稅。
無論用哪種方式，您的未繳稅款將包括高達 18% 的利息，並且所有未來未繳的財產稅都會添加到帳單中。
同樣的流程也適用於您沒付所在城市或城鎮的水費、污水處理費和其他帳單。
如果您仍然未繳納財產稅，私人投資者或市政府可以提交取消抵押品贖回權的投訴(foreclosure complaint)，並讓警長 (Sheriff) 將其送達給您。法院將為您設定一個日期全額支付所有拖欠的稅、利息和其他費用。
如果您沒有在截止日期（稱為贖回日期redemption date）之前全額付款，留置權人 (lienholder) 將獲得最終判決, 並且您的房屋所有權將轉移給取消抵押品贖回權的投資者或市政當局。
即使您的房屋價值遠高於所欠的稅款，甚至您的房產有抵押貸款 (mortgage) 或其他留置權(liens on the property)，您也可能會失去房產。
取消抵押品贖回權之後，新業主可以將您從您的房產中移除。居住在該房產中的任何人都必須離開，即使稅單不在您的名下，除非您是前房主的合法租約（bona fide lease）的租戶。
你該怎麼做來拯救你的家？
您必須盡快償還拖欠的稅款（tax arrears）。
如果您無法一次性支付全部欠款，請要求與當地稅務局製定還款計劃（repayment plan）。稅務局最多允許三年時間償還欠稅。
即使稅務留置權（tax lien）現在由私人投資者擁有，您仍然必須向當地稅務局付款。
如果您當地稅務局沒有提供付款計劃，根據第 13 章破產法規定，您可能需要最多五年的時間來繳納欠稅。
當您的房產中有大量淨值（equity）時，您可以考慮申請抵押貸款來償還房產稅。如果您年滿 62 歲或以上，反向抵押貸款（reverse mortgage）可能可以償還您的欠稅款，並且不需要您每月支付抵押貸款。
請記住，在選擇任何這些選項時，您需要及時了解您即將要繳納的稅款。否則，這些新稅單將連帶利息加到舊稅單中。
稅收銷售法 (Tax Sale Law) 的最新改變
2023年，美國最高法院裁定，如果房屋的價值超過未繳稅款，政府就不能保留個人房屋的全部淨值。 2025 年初，新澤西州最高法院對提出稅收止贖訴訟的私人投資者也採用了相同的規定。
由於這些決定，新澤西州立法機關修改了《稅收銷售法》，允許房主在稅收止贖案件中請求警長法拍銷售 (sheriff’s sale）。房產在警長法拍銷售會上出售後，房主可以對支付稅收留置權 (tax liens) 後剩餘的淨值提出索賠。
這項法律修改不允許您拯救您的房屋或繼續留在您的房產中，但它確實可以防止您在房屋價值遠遠超過稅單時失去所有資產。
重要的是要知道，警長法拍銷售根據修訂後的法律進行的出售不會自動發生 – 您必須在止贖案件中向法院提出出售請求。即使您不希望您的房產在警長法拍銷售會上出售，提交此請求也會給您一些額外的時間向房地產經紀人掛牌出售您的房屋，以最大限度地提高銷售價格，或尋求其他財務選項。
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