本文是由中部澤西法律服務處資深律師 –Michael Gildenberg, Esq.撰寫  (Feb. 7, 2025) 您的房東有法律上的責任讓您的公寓保持在修復良好的狀態。這並不意味著他們必須修復每一個刮痕或固定每一根螺絲。房東必須確保您公寓中居住所需的所有部分都能正常運作。這包括：廚房和浴室的管道、天花板、地板、門窗、和公寓內所有附帶的電器。 讓您的房東進行維修就像是提出要求一樣簡單。另一方面，這可能與必須扣留租金或必須聯繫當地的執法辦公室一樣困難。如果您的公寓需要維修，請遵循以下步驟。每當您試圖維護租戶的權利時，最好及時繳付租金。 以書面通知您的房東該問題 如果您的公寓需要必要的維修，第一步就是將問題通知您的房東。法律要求您以書面通知房東問題，並給予他們合理的機會和時間來解決問題。要確保保留所有書面信件的副本。 給房東一個期限並威脅扣留租金 希望寫信給房東可以解決問題。如果不能，請寫第二封信給您的房東。信中還應包含維修清單。您應該在寫第一封信後等待大約兩週，然後再寫第二封信，以便您的房東有機會回覆或解決維修問題。如果維修是緊急情況或有安全上的風險，則該時間可能會縮短。 如果不進行維修 再次強調，您必須保留第二封信的副本。如果未在合理時間內進行維修，您有合法權利扣留下個月以及後續所有月份的租金，直到維修完成。 請注意，您不得拒絕房東合理進入您的公寓進行維修，或檢查公寓以查驗您所要求的維修。合理進入是指在周一至週五的正常工作時間內進入。如果您的房東提出進入您公寓的書面請求，這一點尤其重要。在這種情況下，您應該始終以書面形式回覆。 預先扣留租金 扣留您的租金意味著將其安全地保存在單獨的銀行帳戶或您的常規銀行帳戶中，但確保它仍然隨時可用於繳納租金。當您扣留租金時，房東在完成您要求的維修後仍然有權獲得租金付款。 在您扣留租金後，您的房東可能會因未支付租金而提起驅逐訴訟。在這種情況下，保留您發送給房東的信件的副本並將租金存入銀行帳戶將變得最重要。 在驅逐出庭的日期，當您去見法官時，您只需要在法庭上說您因房東未能進行必要的維修而扣留租金。然後，法院將安排另一次聽證會，讓您有機會證明維修是必要的。法院將命令您將您預扣的所有租金存入法院。如果您沒有將全部該繳納的到期租金存入法院，您將不會獲得聽證會。這就是有這些到期的租金如此重要的原因。如果沒有它，您將無法獲得聽證會，並且您可能會因不支付租金而被驅逐。 當房東未能進行必要的維修時，可以進行談判或讓法院允許您保留部份預扣的租金。如果您能證明您的公寓條件不適合居住，法院可能會減免您的租金。也就是說，確定在幾個月內您的月租金應低於您已支付的金額。在這種情況下，您將收回您預先扣留的部分租金。 最後，請永遠記住，中部澤西法律服務處（Central Jersey Legal Services，簡稱CJLS）為符合資格者提供免費服務。因此，如果您收到房東驅逐的投訴，或有任何法律問題，請致電給我們。